險企競相發力養老社區 盈利瓶頸待突破

乐橙国际官网

2018-10-04

  業內人士表示,一方面,養老社區發展進入了“搶灘登陸”的黃金機遇期;另一方面,也存在著回報率低、落地難等發展困境。 雖然普遍認為養老社區能為保險公司帶來長期穩定的回報率,但目前其運營模式和盈利模式也正處于探索之中。   據了解,目前一些養老社區的入住門檻是提前購買一份年金型保險。

以泰康為例,除了達到入住年齡的老人可通過支付入門押金及月度服務費的方式直接入住社區外,另一種入住方式是客戶購買“幸福有約”等年金保險産品後,獲得養老社區的保證入住權,未來的年金收益可以領取,也可以選擇入住養老社區,用于支付月費。   這意味著,保險公司的産品能賣出去,才能保證養老社區的入住率。 記者了解到,一些成熟的養老社區入住率高達100%,甚至出現排長隊的現象。

目前大中型險企投資建設的養老社區首年入住率均超過30%,一年後甚至可達80%-90%。

  業內人士稱,保險公司由于前期資金投入巨大,投資回報周期比較長,很難做到快速回本。 一位行業人士告訴記者,養老社區的建設周期長、利潤低。 一個養老社區項目從拿地到蓋房,平均周期是5年,建設1個社區的花費是30億-50億元,並要承受5年無收益的壓力。

  由于高投入的重資産、大規模屬性,不是所有的保險機構都能做醫養為特色的養老社區。 泰康保險集團董事長陳東升説,今年泰康燕園可以基本實現收支平衡,但是要把投資收回來還是遙遙無期,可能需要二十年,甚至三十年。   “從國內經驗看,養老社區入住率達到約70%以後,運營管理收入(月費+護理費)將可覆蓋運營管理成本,從而産生正的凈現金流。

根據有關測算,在由養老社區土地使用限定的50年投資持有期內,項目投資的內部收益率在5%-%左右,可基本覆蓋保險資金的運用成本。

”一位大型險企健投部負責人稱。   川財證券研究所楊歐雯認為,盡管醫養概念如火如荼,但目前養老保險配套的社區建設還處在發展初期階段,整個行業尚處在摸索和“試錯”的階段,作為一個新模式,在發展初期難免面臨較高的投資風險。   業內人士指出,目前公辦養老機構在拿地、融資、水電費、經營稅收方面都有政策優惠,但對民辦機構而言,還沒有大規模的政策支持。

同時,在我國的城市規劃中,一直沒有“養老用地”這一項。 因此,很多商業養老項目只能以招拍挂方式獲得居住用地、商業用地、醫療用地等,導致前期土地成本相對較高。   如果險企拿到的是商業用地,則無法獲得稅收優惠以及床位補貼;如果拿到的是慈善用地,只能持有無法轉讓,便無法用銷售住宅的收入補貼養老社區投入成本。 “養老社區投資的盈利水平還達不到我們對投資回報的要求。

”一位保險資管人士表示。

  “國家對養老用地的相關條款還未出臺。

一些地方拿地會便宜些,當地政府為了發展養老産業,會單獨設計優惠拿地的專設條款,但還需要通過商業招拍挂的方式。 這就導致了一些地區的養老社區已簽約但未拿地,加緊建設和快速擴張實際上還無法做到。 ”一位養老社區負責人稱。 這就會進一步引發投資風險,動輒十幾億元或上百億元的養老社區,且只能作為物業長期持有,不能出售,流動性弱,如遇到土地和房地産市場價格較大波動,將無法及時收回投資成本。

  分析人士指出,從目前情況看,保險産品與養老社區的對接尚屬淺層次。 各家公司與養老社區對接的産品並無特殊之處,實際上只是在保險産品與入住資格之間形成的一種“外聯”,有關入住資格、入住服務等內容主要體現在保險合同之外的入住協議等材料中。 因此,目前所謂的“對接”仍可看作是保險公司的一種銷售策略,至于真正的深層次對接或嵌入式“內接”,還有待保險公司作進一步的探索。

  發展需形成多方合力。